借名登記的風險、舉證與返還：房子被賣、被查封或有人過世怎麼辦

房子是你出錢買的、你在住，權狀上卻寫著爸媽、兄弟、另一半或朋友的名字，這就是借名登記。先講結論：借名登記在台灣是法院承認的契約，但登記簿只認得出名人的名字。你手上拿到的，是一份「請對方把房子過戶回來」的權利，不是房子本身。

這個差別平常看不出來，等到出名人把房子賣掉、欠債被查封，或其中一方過世，才會一次浮上來。下面依現行法條與最高法院見解，整理借名登記的效力、四種常見風險、哪些情況可能無效或違法、怎麼證明、怎麼要回來與時效，最後是借名契約該寫的條款。

借名登記是什麼？房子登記在別人名下，管理使用仍由自己

最高法院對借名登記的說法是：當事人約定，一方把自己的財產登記在他方名下，仍由自己管理、使用、處分，他方同意替這份財產出名登記的契約（最高法院98年度台上字第76號判決、最高法院99年度台上字第1662號判決）。

先記住兩個角色：借名人，是真正出錢、實際使用房子的人；出名人，是權狀上寫的那個人。

拆開來看，借名登記的要件有三個：雙方有借名的約定、財產登記在出名人名下、借名人仍自己管理使用處分。少了其中一個，就可能是別的關係，例如贈與、借款或單純的共有。

民法裡沒有「借名登記」這一章。法院認為它重在雙方的信任，性質跟委任契約相同，所以類推適用委任的規定，也有判決依民法第529條直接適用委任規定；法務部 2020 年的函釋也整理了同樣的實務見解。

可以把它想成：你請一位信得過的人替你「掛名」保管房子。掛名的人在外人眼中就是屋主，你們之間怎麼約定，只有你們兩個知道。

常見的情境有幾種：長輩出錢買房，登記在某個子女名下；兄弟姊妹或朋友合資，只登記其中一人；伴侶之間一方出錢、另一方登記；公司或合夥的不動產登記在負責人名下。汽車、股票、存款帳戶也有借名的情形，原理相近，但登記與稅的規定不同，本文以不動產為主。

借名登記的兩方，一個握有房子的實際使用，一個握有登記簿上的名字，問題幾乎都發生在這兩個人不再站在同一邊的時候。

借名登記合法嗎？法院承認契約有效，但登記簿只認出名人

借名登記本身不違法。只要內容不違反強制、禁止規定或公序良俗，法院承認它是有效的契約。反過來說，違反強制或禁止規定的法律行為無效（民法第71條），違背公序良俗的也無效（民法第72條），後面會說明哪些情況會踩到。

有效，不等於安全。關鍵在登記簿：民法第759條之1規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，信賴登記的善意第三人依法律行為取得的權利，不因原登記不實而受影響；土地法第43條也規定依法所為的登記有絕對效力。

所以借名人跟出名人之間的約定，只綁得住出名人本人。買方、銀行、出名人的債權人、繼承人與稅捐機關，看到的都是登記簿上的那個名字。

這張表背後是同一個道理：借名登記的風險，來自登記簿只認得一個名字，不是來自對方人品好不好。就算出名人是最信任的家人，他的債權人、繼承人也不會因為你們的約定而停下來。

出名人擅自賣房或設定抵押：買方拿得走，借名人只能求償

這是借名人最怕的情況。答案先講：出名人未經同意把房子賣掉並過戶，依最高法院現行見解屬「有權處分」，買方可以取得房子。

最高法院106年度第3次民事庭會議決議說：不動產借名登記契約是借名人與出名人之間的債權契約，出名人依約通常沒有管理、使用、收益、處分借名財產的權利，但這只是兩人之間的內部約定，效力不及於第三人；出名人既登記為所有權人，把不動產處分移轉登記給第三人，自屬有權處分（司法周刊第1842期報導全文）。

以前不是這樣看。前面提到的98年度台上字第76號判決，曾認為出名人違約處分對借名人屬無權處分，受讓人是惡意時，要依民法第118條無權處分的規定決定效力。2017 年的決議改採有權處分說，之後的判決也沿用同一段話，例如最高法院112年度台上字第355號判決。

白話說：借名人手上拿的是一張「請他過戶給我」的欠條，不是房子本身。欠條上的人把房子賣了，你只能回頭找他要錢，不能去找買方要房子。

設定抵押也是一樣。出名人拿房子向銀行借錢、設定抵押權，在銀行眼中就是屋主在設定，抵押權有效；不動產所有人設定抵押權後讓與不動產，抵押權不因此受影響（民法第867條），所以房子就算日後要回來，出名人設定的抵押權原則上還跟著房子。

那借名人能拿回什麼？答案是錢。最高法院110年度台上字第1957號判決的案例裡，出名人在借名人終止借名之前，就以贈與為原因把借名的土地過戶給別人。最高法院說明，因可歸責於出名人的事由而給付不能時，借名人的債權就轉為損害賠償，只能依民法第226條第1項請求賠償，不能再請求原本的過戶；原本要返還的是特定的土地，就以這塊土地應有的市價計算損害。實務上，借名人也常同時主張類推適用民法第544條、不當得利或侵權行為，要依個案事實決定。

刑事上也可能有責任。最高法院109年度台上字第3247號刑事判決處理的是股票帳戶的借名：出名人同意出借名義後，負有容認借名人依約使用的義務，在契約有效期間擅自變更印鑑、提領股利，致生損害，構成刑法第342條背信罪。不動產的情形要看個案事實，出名人擅自處分也可能被追究背信責任。

說到底，房子一旦過戶給善意買方，借名人通常只能向出名人要錢，要不回房子，而賠償金額怎麼算，又會回到舉證與鑑價。

出名人欠債被查封，借名人能不能擋下來？

多半擋不下來。出名人的債權人聲請強制執行時，查封的是登記在出名人名下的財產，借名的房子也在其中。

強制執行法第15條的第三人異議之訴，要第三人「就執行標的物有足以排除強制執行之權利」。最高法院108年度台上字第1065號判決維持的原審見解指出，這類權利指的是所有權、典權、留置權、質權等；借名人就算真有借名關係，也只能依約請求出名人返還，對房子本身沒有足以排除強制執行的權利。

最高法院108年度台上字第2010號判決維持的原審見解說得更直接：借名關係消滅後，借名人的繼承人不論類推適用委任或依不當得利請求，性質都只是公同共有債權；房子還沒移轉登記回來之前，所有權不會自動回到借名人那一邊。那個案子裡，房子已經登記到別人名下並設定抵押，借名人的繼承人提第三人異議之訴，沒有成功。

換句話說，出名人的財務狀況，其實就是借名人的風險。出名人如果欠稅、欠銀行或做生意周轉不靈，房子隨時可能被查封拍賣。

很多人以為辦了預告登記就安全。土地法第79條之1明定，預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為的新登記，沒有排除的效力。預告登記擋得住出名人自己賣，擋不住出名人的債權人。

實務上能做的，多半是在查封之前盡早終止借名、要求返還；已經起訴的，評估是否聲請假處分（後面「要回房子」一節說明）。

出名人或借名人過世：借名契約可能消滅，繼承人接手權利義務

借名登記最常在有人過世時爆出問題，因為知道當初約定的人，往往已經不在了。

出名人過世：房子先被當成他的遺產

出名人過世時，房子在登記簿上是出名人的，繼承人通常會辦理繼承登記。繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上的一切權利、義務（民法第1148條），返還借名財產的義務也在其中。所以出名人過世後，借名人要向出名人的全體繼承人請求返還。

麻煩在於，繼承人不一定知道、也不一定承認有借名。最高法院114年度台上字第1362號判決的案例裡，出名人的一位繼承人在繼承後，把繼承來的應有部分賣掉，法院認為這是可歸責於他、導致不能返還，要比照賣得的價額賠償其他家族成員。

借名人過世：返還請求權由繼承人繼承

借名人過世時，房子仍登記在出名人名下。法務部函釋整理的實務見解是：借名人死亡時，類推適用民法第550條，除非契約另有約定，或依事務的性質不能消滅，借名契約因一方死亡而消滅；消滅後的返還請求權不是專屬於借名人的權利，由繼承人繼承。

要注意，繼承人繼承的是「請求返還」的權利，不是接著當借名人。最高法院103年度台上字第2405號判決就指出，借名契約類推適用民法第550條因一方死亡而消滅，原審認為繼承人「承受借名關係」的看法有未合。

時效的陷阱就藏在這裡：契約在死亡那天消滅，返還請求權的時效可能從那天就開始算，後面的時效一節會用實際判決說明。

借名登記的稅與房貸：稅單、貸款與名下戶數都算在出名人身上

借名期間，稅單、房貸與名下戶數都算在出名人身上，雙方怎麼約定都改變不了這一點。這一節寫給兩種人：打算借名的人，以及被拜託借名字的人。

稅單先寄給出名人。地價稅的納稅義務人是土地所有權人（土地稅法第3條），房屋稅向房屋所有人徵收（房屋稅條例第4條）。借名期間，欠稅也記在出名人名下。

名下戶數也算出名人的。2024 年 7 月起施行的房屋稅新制，非自住住家用房屋由各縣市依「納稅義務人全國總持有戶數」訂差別稅率；自住稅率則要求房屋所有人本人、配偶或直系親屬在該屋設籍，且沒有出租或營業（房屋稅條例第5條）。所以借名的房子會算進出名人的持有戶數；借名人如果不是出名人的配偶或直系親屬，就算自己住在裡面，這間房子也可能不符合出名人的自住要件，實際以稅捐機關認定為準。

地價稅也有類似的限制。自用住宅用地的優惠稅率，要求土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地設籍（土地稅法第9條），而且所有權人與配偶、未成年受扶養親屬適用自用住宅稅率，以一處為限（土地稅法第17條）。

房貸的借款人通常是出名人。借名人和出名人之間怎麼約定，都改變不了借款契約上的人是誰：借名人不繳，銀行會向出名人催收，影響的是出名人的信用，必要時拍賣房子。出名人替借名人代墊的必要費用，可以類推適用民法第546條請求償還，但那是兩人之間的帳。

出名人名下多一戶，也會影響他自己的購屋規劃。例如財政部的青年安心成家購屋優惠貸款（青安3.0），要求借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅。

還有一個常被忽略的問題：用自己的錢替別人買不動產，遺產及贈與稅法第5條第3款規定以贈與論。主張「這不是送的，是借名」，就要拿得出證據。稅捐機關認定課稅事實，依的是實質的經濟事實關係與利益歸屬（納稅者權利保護法第7條），登記在誰名下、錢實際是誰的，最後都要用證據說清楚。

被拜託出名的人，答應之前要先想清楚自己扛的是什麼：房貸、稅單、名下戶數，以及日後自己買房時可能受到的影響。

哪些借名登記無效或違法：規避法令、假買賣躲債、以他人名義炒房

借名登記有效的前提是不違法。下面三種情況要特別小心。

為了規避法令資格限制：可能整個無效

最高法院民事大法庭108年度台上大字第1636號裁定（2021 年 9 月 17 日）處理過典型案例：非原住民為了規避原住民保留地的取得限制，借原住民的名義買地。大法庭認為，借名契約、買賣契約、為非原住民設定地上權與所有權移轉登記，都在實現非原住民取得原住民保留地的效果，違反禁止規定，依民法第71條無效。

這個裁定的重點不在原住民保留地本身，而在背後的邏輯：用迂迴的方法達成法律禁止的效果，法院會連借名契約一起認定無效。

結論也會因為被規避的規定與契約內容而不同。前面提到的110年度台上字第1957號判決，是在舊土地法第30條「農地承受人以能自耕者為限」的年代借名買農地，契約約定限制解除後就移轉；法院依民法第246條第1項但書（給付不能的情形可以除去、而且訂約時就預期在除去後給付），認為契約有效，而那條規定在 2000 年已經刪除。牽涉法令限制的借名，效力要逐案判斷，不能自己推論「別人可以，我也可以」。

假買賣躲債：通謀虛偽與損害債權

借名登記跟「假買賣」不一樣。雙方其實沒有要買賣、只是做個樣子過戶，屬於通謀虛偽意思表示，依民法第87條無效，但不得以其無效對抗善意第三人。

債務人在將受強制執行之際，為了損害債權人而處分或隱匿財產，可能構成刑法第356條損害債權罪。債權人也可以依民法第244條聲請法院撤銷有害債權的行為，或依民法第242條代位行使債務人怠於行使的權利，例如代位請求出名人返還。

以他人名義連續買賣炒房：平均地權條例罰鍰

對照條文原文，2023 年 2 月 8 日修正公布的平均地權條例沒有一般性的借名登記規定。但新增的第47條之5禁止「自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利」，違反者依第81條之3處新臺幣 100 萬元以上 5,000 萬元以下罰鍰，有不動產交易的，按交易戶（棟、筆）處罰。

國外參考：韓國走得更遠。依韓國法制研究院的官方英譯本，韓國 1995 年制定的《不動產實權利人名義登記法》（Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name），原則上禁止把不動產登記在名義受託人名下：名義信託約定無效，依該約定所為的物權變動原則上也無效，但無效不能對抗第三人；名義信託人可被課最高不動產價額 30% 的罰款，並可處最高 5 年有期徒刑或 2 億韓元罰金；配偶、宗中等情形在不以逃稅、規避強制執行或法令限制為目的時例外。這是韓國的制度，台灣沒有這種全面禁止，但可以看出各國怎麼看待「名實不符的登記」。

所以，借名登記合不合法，看的是借名的目的與內容，不是看有沒有寫契約。

怎麼證明借名登記？法院看出資、管理與文件的整體拼圖

能不能證明借名，看的是出資、管理使用與文件三類證據能不能拼在一起。沒有書面契約不代表輸定了，但任何一項單獨拿出來都不夠。

打借名官司，最常輸在舉證。依民事訴訟法第277條，主張有借名關係的人，要就這件事負舉證責任。

好消息是不一定要有直接證據。最高法院114年度台上字第1474號判決說明：要件事實可以用間接事實證明，只要依經驗法則與論理法則足以推認即可；法院要通觀各項事實綜合判斷，不得割裂觀察。

法院判斷借名，比較像拼拼圖：沒有一片能單獨證明，但出錢、繳款、管理、文件拼在一起，圖案就看得出來。

借名主張不被採信的例子：最高法院108年度台上字第1065號判決維持原審認定，主張者陸續轉帳 432 萬餘元到登記名義人的帳戶，但匯款原因不明、也不是定期匯款，難認是在付頭期款與房貸，不能證明共同出資與借名。這正是「資金流向」最常見的問題：錢確實流過去了，卻說不清楚為什麼流過去。

法院認定借名成立的例子：最高法院104年度台上字第1362號判決的原審認定，當初的買賣預約寫明買方可以指定他人名義登記，房子多年來由買方夫妻管理使用、出租並繳稅，足認是借名，最高法院也以這個事實為前提。

年代久遠的家族借名，證據常常不齊。114年度台上字第1362號判決的家族借名，最早可追溯到 1918 年、1924 年的土地登記；原審「依降低後之證明度」推認借名關係存在，最高法院認為沒有違背法令。舉證責任不會因此消失，但這個判決說明，年代久遠的案件，法院仍會綜合現有的證據判斷，所以還找得到的資料，越早整理越好。

單獨一筆原因不明的轉帳通常不夠，要讓法院看到錢、管理、文件指向同一個人。

終止借名登記後怎麼要回房子：協商、調解、起訴與假處分

要回房子的第一步，是終止借名契約。依類推適用民法第549條，借名契約的任何一方都可以隨時終止；在不利於對方的時期終止，可能要負損害賠償責任。終止的通知可以用存證信函寄出，留下寄送內容與日期的證據。

終止之後，借名人可以請求出名人把房子移轉登記回來。請求的依據，實務上有類推適用民法第541條第2項的返還請求權，也有依民法第179條不當得利請求兩種看法，法務部函釋把兩說都列了出來。

訴訟要時間，出名人在起訴後仍然可以把房子賣掉，前面的有權處分在訴訟期間一樣適用。要防止這件事，可以向法院聲請假處分（民事訴訟法第532條），假處分準用假扣押的規定（第533條），請求與原因都要釋明，法院也可以命供擔保。

判決確定後，命出名人辦理移轉登記的判決確定時，視為出名人已經為意思表示（強制執行法第130條），借名人可以持判決單獨向地政事務所申請登記（土地登記規則第27條第4款）。調解與和解也有同樣的力量：經法院核定的民事調解，與民事確定判決有同一效力（鄉鎮市調解條例第27條）；法院和解成立，也與確定判決有同一效力（民事訴訟法第380條）。

這種事真的發生過。根據中時新聞網 2026 年 3 月的報導，一名男子把房屋借名登記在當時女友名下，兩人分手後他起訴要求返還，女方卻在訴訟期間把房子以 512 萬元賣給第三人並過戶；法院認定借名關係存在，但買方不知情，房子要不回來，只判女方因給付不能賠償約 596 萬元。報導也提到，男子當初借名的原因之一是避開債權人追討，這本身就是另一個法律風險。

就算雙方談得攏，也建議用調解或和解收尾，日後辦登記、對國稅局說明，都有一份說得清楚的文件。

要回房子要繳哪些稅：土地增值稅、契稅、印花稅與遺產稅

高雄市稅捐稽徵處與新竹縣政府稅務局竹東分局的說明一致：終止借名、把土地返還借名人，屬於另一次土地所有權移轉，要申報土地增值稅（土地稅法第28條）；房屋返還不在契稅條例第2條的買賣、承典、交換、贈與、分割或占有取得範圍內，免納契稅。

贈與稅的風險在證據。贈與的定義，是財產所有人以自己的財產無償給予他人（遺產及贈與稅法第4條）；拿不出借名的證據時，出名人過戶給借名人，看起來就像出名人在送房子。判決或調解書寫明借名關係，是向國稅局說明的重要資料。

借名人已經過世、繼承人才透過判決或調解把房子要回來的，依 2026 年 9 月 11 日修正公布的遺產及贈與稅法第23條第3項，被繼承人死亡後才經法院確定判決或與確定判決同一效力的文書確定為其所有的財產，要在判決確定或文書作成的次日起 6 個月內補申報遺產稅。根據工商時報 2022 年的報導，臺北國稅局就處理過繼承人打贏借名官司、判決確定後沒在期限內補報，被補稅並處罰的案例。

要回來之後再出售，還有房地合一稅的問題。房屋、土地的取得日，原則以完成所有權移轉登記日為準（財政部稅務入口網）。借名返還後再賣，取得日與持有期間怎麼認定，會影響適用的稅率，屬國稅局個案認定；要賣之前，先帶著判決或調解書與當初的出資資料問清楚。

整理起來，返還土地要申報土地增值稅，房屋免契稅，真正容易出事的是贈與稅與遺產稅的證據與期限。

借名登記返還請求權的時效：15 年從終止起算，過世可能提早開始

返還請求權的時效是 15 年（民法第125條），從請求權可以行使時起算（民法第128條）。借名人要等借名契約終止後才能請求返還，所以最高法院114年度台上字第1362號判決說，返還請求權的消滅時效，從借名契約終止時起算。

反過來說，還沒終止，時鐘就還沒開始。110年度台上字第1957號判決說明，當事人雖然隨時可以終止，但在得終止時沒有終止，借名關係不會當然消滅，要等借名關係消滅後才能請求返還；如果出名人已經處分導致給付不能，轉成的損害賠償請求權，時效也從原本的返還請求權可以行使時起算。

問題在於，「終止」不一定是你寄信的那一天。借名契約可能因一方死亡而消滅，這時時效就從死亡那天開始跑。

最高法院104年度台上字第1362號判決的案例：一位父親在 1972 年買房，登記在兩位弟弟名下；父親 1987 年過世，妻子與子女直到 2013 年才起訴。二審認為借名契約在父親過世時就消滅，時效從那天起算，到起訴時已超過 15 年。最高法院發回，理由是要先查清楚契約有沒有其他約定、依事務性質能不能因死亡消滅，因為這攸關時效從哪天起算。

算一筆帳：如果契約真的在 1987 年因死亡消滅，15 年的時效大約在 2002 年就屆滿；家屬 2013 年才起訴，等於晚了約 11 年。同一個案子，「契約哪一天消滅」決定了能不能要回房子。

114年度台上字第1362號判決則是另一個方向：家族多房共同委任一位成員出名登記、保管祖產，法院認為依事務性質，借名契約不因任何一位委任人死亡而消滅，要等出名人死亡或全體繼承人共同終止才消滅，因此時效還沒完成。

時效中斷的一般規則，例如請求後 6 個月內要起訴才算數，跟其他債權一樣，這裡不重複。

借名的時效不是從你想要回房子那天算，而可能從某人過世那天就開始走。

借名登記契約要寫什麼？10 個條款與預告登記、公證、信託的選擇

如果借名有合法的理由、而且決定要做，契約寫清楚是對雙方最基本的保護。出名人同樣需要這份契約，用來證明「房子不是我的，房貸與稅是代墊的」。

1. 標的：地號、建號、門牌、權利範圍、權狀字號，寫到不會認錯。
2. 借名的原因與期間：寫明合法的原因，以及預計什麼時候返還。
3. 出資：買價、頭期款、裝修款由誰出，從哪個帳戶付。
4. 房貸：借款人是誰、每期由誰繳、借名人不繳時出名人代墊怎麼償還。
5. 管理使用：誰住、誰出租、租金歸誰、修繕與管理費誰負擔。
6. 出名人不得處分：不得出售、贈與、設定抵押或出租，違約怎麼賠。
7. 文件保管：權狀、印鑑、謄本由誰保管。
8. 稅費：地價稅、房屋稅、返還時的土地增值稅、代書費由誰負擔。
9. 終止與返還：通知方式、收到通知後幾天內配合辦理移轉、要提供哪些文件。
10. 一方過世時怎麼辦：契約要不要繼續、由誰配合返還、多久內辦理。民法第550條但書允許契約另有約定。

只有一張出名人簽的切結書，也比什麼都沒有好；但切結書通常只寫「房子是誰的」，少了出資、房貸、稅費、過世時怎麼處理這些條款，真的起爭執時，要補的證據還很多。

被拜託出名的人，也可以在契約裡保護自己：寫清楚房貸與稅費由借名人負擔、代墊多久內償還，以及自己想退出時可以終止、借名人要配合辦理返還。借名契約的任何一方都可以隨時終止，這一點對出名人同樣適用。

條款寫得再好，也只綁得住出名人本人。要對外多一層保護，可以考慮下面幾種做法，但每一種都有界線：

公證與認證的作用要分清楚。依司法院的說明，經過公證的事件，當事人與第三人都應承認其效力；經過認證的文件，簽名的真實性當事人不得否認。公證書可以載明逕受強制執行的，限於給付金錢、特定動產、到期交還租借的房屋或土地等類型，借名返還的移轉登記不在其中，所以公證主要是加強證明力，出名人不配合時，仍然要走訴訟或調解。

預告登記要由請求權人檢附登記名義人的同意書申請，也就是要出名人願意配合（土地法第79條之1）。信託則是另一條路：以應登記的財產設定信託，非經信託登記不得對抗第三人（信託法第4條），而對信託財產原則上不得強制執行（信託法第12條）。

簡單分辨：借名契約管的是你們兩人之間，預告登記與信託才是讓第三人看得到的做法。要選哪一種，看你最擔心的是出名人自己，還是出名人的債權人。

什麼情況建議先問律師：房子被處分、查封或有人過世

借名登記的問題，越早處理選項越多。下面這些情況，建議先請律師看過證據再決定下一步：

• 出名人已經出售、過戶或設定抵押，或你發現對方有這個打算。
• 房子被查封、拍賣，或出名人有大額債務。
• 借名人或出名人已經過世，要確認時效與向誰請求。
• 手上沒有書面契約，要評估現有證據夠不夠。
• 要談返還條件與稅費負擔，或要決定調解、起訴、假處分。
• 被拜託當出名人，想先弄清楚自己要負哪些責任。

判斷要不要先問律師，看的是「現在不處理，房子還要不要得回來」。需要律師看一下手上的證據、評估怎麼要回或怎麼保全，可以預約敦洋法律事務所的律師諮詢，用 LINE 預約；不動產相關的案件類型，也可以先參考不動產與工程案件的服務說明。帶著登記謄本、出資與繳款紀錄、往來訊息，討論起來會更有效率。

常見問題

Q借名登記合法嗎？會不會被罰？

借名登記本身合法，法院承認它是有效的契約，但目的或內容違反強制、禁止規定或公序良俗時無效，例如借原住民名義取得原住民保留地；用來躲債或以他人名義炒作不動產，還可能有刑事責任或平均地權條例的罰鍰。

Q爸媽出錢買房登記在我名下，是借名還是贈與？

要看當時的約定與後續事實，出錢本身不等於借名。法院會綜合看由誰管理使用、誰繳房貸與稅、權狀由誰保管、有沒有書面或訊息；拿自己的錢替別人買不動產，稅法上以贈與論，主張借名的人要能舉證。

Q出名人把房子賣掉了，還能要回來嗎？

通常要不回來。依最高法院106年度第3次民事庭會議決議，出名人處分登記在自己名下的不動產屬有權處分，買方可以取得房子，借名人只能向出名人請求損害賠償，賠償原則上以房子應有的市價計算。

Q借名登記沒有書面契約，還能證明嗎？

可以，但比較辛苦。法院允許用間接事實綜合推認，例如出資與繳款紀錄、管理使用與出租、權狀與印鑑保管、對方承認的訊息；單獨一筆原因不明的轉帳通常不夠。

Q借名登記的時效多久？從什麼時候開始算？

返還請求權的時效是 15 年，從借名契約終止時起算；如果借名契約因借名人或出名人死亡而消滅，可能從死亡時開始計算，除非契約另有約定，或依事務性質不因死亡消滅。

Q可以用存證信函終止借名登記嗎？

可以。終止借名只要向出名人表示終止，存證信函能留下寄送內容與日期的證據；起訴狀繕本送達出名人，也可以作為終止的意思表示。

Q預告登記可以防止房子被查封嗎？

不能。預告登記要出名人出具同意書才能辦，能讓出名人妨礙返還請求權的處分無效，但對法院判決、強制執行或徵收而為的新登記，沒有排除效力。

Q借名的房子要回來，要繳哪些稅？

土地要申報土地增值稅，房屋免契稅；持判決辦登記免貼印花稅票，持和解或調解筆錄要貼。拿不出借名證據時，過戶可能被認定為贈與；借名人過世後才要回的，繼承人要在 6 個月內補申報遺產稅。

關於作者

鄭敦晉所長

曾任建設集團資深法務律師、金融消費評議中心資深評議員，處理不動產、工程、金融與公司事務，也承辦家事與一般民刑事案件。

• 敦洋法律事務所 所長
• 財團法人金融消費評議中心 資深評議員
• 甲山林建設集團 資深法務律師
• 新北市都市更新推動師

主要處理不動產交易訴訟、建築工程訴訟、裝修工程訴訟、公寓大廈紛爭、金融商品消費糾紛、金融犯罪刑事訴訟

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參考資料

• 民法（第71、72、87、125、128、179、226、242、244、246、529、541、544、546、549、550、759之1、867、1148條） — 法務部全國法規資料庫（中文，台灣，2026-10-06 查證）
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• 為什麼要辦公證、認證？ — 司法院（中文，台灣，2026-10-06 查證）
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• 借名登記惹禍！男把房登記女友名下 分手竟被賣掉判賠596萬 — 中時新聞網（中文，台灣，2026-03-26，新聞報導，僅作時事參考，2026-10-06 查證）
• 借名登記不動產 遺產稅跑不掉 — 工商時報（中文，台灣，2022-01-06，新聞報導，僅作時事參考，2026-10-06 查證）

ℹ️ 關於本文

本文為一般法律資訊，不構成個案法律意見。文中引用的法規、判決與稅務說明，以 2026 年 10 月 6 日查閱的版本為準；法規以發文時為準，稅務以稽徵機關最新公告為準。判決是個案見解，借名關係成不成立、時效從哪天起算，會依證據與事實而有明顯差異；個案請洽律師。